Un marché du logement en panne oblige à construire des ADU dans les arrière-cours

Pour beaucoup de gens, l'image d'une famille nucléaire dans une maison indépendante avec une pelouse verte et une palissade blanche représente toujours la réalisation du rêve américain.

Cependant, cet idéal est relativement nouveau dans une histoire plus large du logement et du développement aux États-Unis. C'est aussi un objectif qui est devenu de plus en plus inaccessible.

En tant que professeurs d'architecture, nous explorons comment les villes changent au fil du temps et comment certaines tendances de construction se banalisent à travers des changements culturels, politiques, technologiques et économiques.

Au cours du siècle dernier, les États-Unis ont perdu une riche variété d'options de vie en raison de l'homogénéisation des politiques de zonage qui donnent la priorité au logement unifamilial, ainsi que du désir des promoteurs d'avoir des plans de construction peu coûteux et facilement reproductibles.

Ces prescriptions de développement sont si omniprésentes qu'il est désormais illégal de construire autre chose qu'une maison unifamiliale sur 75% des terrains résidentiels des villes américaines. Le zonage unifamilial limite l'offre de logements abordables, entraînant des coûts plus élevés, des déplacements et une ségrégation.

Les divers modes de vie dans les familles, les communautés et les parcelles de terrain étaient beaucoup plus courants au XIXe et au début du XXe siècle.

Pour accommoder ces situations de vie, une gamme de types d'habitations a émergé : complexes d'appartements multifamiliaux, coopératives d'habitation, duplex et triplex.

Il y avait aussi des unités d'habitation accessoires, ou ADU, parfois appelées appartements de grand-mère, maisons d'arrière-cour, suites de beaux-parents ou chalets d'arrière-cour.

Ces termes désignent tous essentiellement la même chose : une unité de logement supplémentaire sur un seul terrain, généralement plus petite en pieds carrés que la résidence principale. Ils comprennent toutes les commodités : une cuisine et une salle de bain, ainsi qu'une entrée indépendante de l'habitation principale. Les ADU peuvent être attachés ou détachés d'une maison existante et peuvent être construits à partir de zéro ou être convertis à partir d'espaces existants, comme des garages, des sous-sols ou des greniers.

Vous avez peut-être entendu parler de tendances de vie minimalistes telles que la vie en camionnette et les petites maisons, mais l'ADU était le logement compact d'origine.

Bien que les ADU ne soient pas nouveaux, de nombreux Américains ne les connaissent pas. Une récente enquête auprès des consommateurs de Freddie Mac a révélé que 71% des propriétaires n'étaient pas familiers avec le concept, bien que 32% aient exprimé leur intérêt à en avoir un sur leur propriété une fois qu'ils en ont entendu parler.

Des modes de vie plus diversifiés sont à la fois souhaitables et nécessaires.

Les tendances récentes – le travail à domicile et le vieillissement sur place, ainsi qu'un marché de l'accession à la propriété qui valorise les jeunes adultes – exigent tous des types de logement qui ne sont pas facilement disponibles sur un marché dominé par le logement unifamilial.

Nous pensons que les ADU, avec leurs avantages sociaux, économiques et environnementaux, devraient devenir une option de logement plus courante.

Les ADU contribuent aux objectifs de durabilité principalement parce qu'ils encouragent la densité. Plutôt que de nettoyer un autre terrain dans une banlieue tentaculaire pour une nouvelle maison unifamiliale, les ADU ajoutent furtivement de la densité aux quartiers existants, ce qui leur permet de puiser dans le réseau d'infrastructures existant. Ils peuvent également réduire les émissions en encourageant des trajets plus courts.

Étant donné que les ADU sont plus petites, elles nécessitent également moins de matériaux de construction pour être construites et moins d'énergie pour chauffer; ils peuvent être refroidis passivement et nécessitent moins d'électricité. Ensemble, ces éléments entraînent une réduction des coûts énergétiques pour le bâtiment. De plus, les ADU préfabriqués peuvent être achetés directement, ce qui réduit encore le temps de construction, peut éviter les charges réglementaires telles que les inspections de site et entraîner une réduction des coûts et des déchets.

Les ADU sont également agiles. Les formes de développement du XXe siècle ont souvent adopté une approche de réaménagement de la terre brûlée en détruisant des communautés entières - souvent des communautés de couleur - pour construire des quartiers entièrement nouveaux grâce à des programmes de rénovation urbaine.

Les ADU ne perturbent pas les communautés locales. Parce qu'ils ne nécessitent pas d'acheter plus de terres, ils contribuent à augmenter la densité, en introduisant de nouvelles personnes de différents horizons. À mesure que la population des quartiers augmente, ils deviennent plus attrayants pour les petites entreprises. Les cafés, les restaurants et les épiceries sont plus susceptibles de prospérer avec plus de résidents dans une zone donnée.

Les ADU peuvent également combler le vide des logements "missing middle" dont on a tant besoin. De nombreux nouveaux développements de quartier sont commercialisés comme «de luxe» et tentent de tirer parti des marchés chauds en maximisant les prix. Le logement abordable est généralement développé par les autorités gouvernementales du logement et les promoteurs à but non lucratif qui tentent de répondre aux besoins urgents en matière de logement à l'extrémité inférieure du spectre économique.

Alternativement, les logements destinés aux personnes à revenu moyen ne sont généralement pas subventionnés par les mécanismes de financement gouvernementaux traditionnels, mais répondent à un besoin auquel de nombreux promoteurs à but lucratif ne peuvent pas répondre. Ce sont généralement des maisons plus petites qui tentent de plaire à une variété de niveaux de prix et de styles de vie. De nombreux ADU pourraient entrer dans cette catégorie.

Enfin, à l'échelle du foyer, les avantages pour les ADU sont nombreux.

Pour en revenir à son surnom de "granny flat", les ADU offrent la possibilité d'une vie intergénérationnelle. Il s'agit généralement d'une seule histoire, ce qui permet aux membres plus âgés de la famille de vieillir plus facilement sur place. Mais ils offrent également de l'espace et de l'intimité aux jeunes qui n'ont peut-être pas les moyens de s'offrir une maison unifamiliale plus grande.

Certaines ADU servent d'unités de location ou de location à court terme. En ajoutant des unités au marché locatif existant, ils peuvent freiner la flambée des coûts de location. Ils peuvent également fournir un revenu passif aux propriétaires qui ont besoin d'aide pour rembourser leur prêt hypothécaire.

Certes, il y a beaucoup d'opposition aux ADU. Cela ressort souvent des résidents locaux qui craignent qu'il n'y ait pas assez de places de stationnement pour accueillir de nouveaux voisins et que l'ajout de logements dans leur quartier puisse faire baisser la valeur des propriétés.

De même, les obstacles bureaucratiques peuvent parfois décourager les propriétaires qui pourraient autrement être intéressés à avoir leur propre ADU. Parfois, six ou sept permis distincts sont nécessaires, ce qui retarde considérablement la construction.

Los Angeles a adopté une approche unique pour encourager les ADU. La ville a récemment lancé son programme de plans standard d'unités d'habitation accessoires, qui offre aux propriétaires et aux promoteurs la possibilité de choisir parmi 20 modèles d'ADU préapprouvés pour la construction. Les plans vont d'une structure de studio de moins de 400 pieds carrés à une maison de 1 200 pieds carrés avec trois chambres.

Étant donné que la construction ou la conversion est encore relativement coûteuse et hors de portée pour de nombreux propriétaires, l'État de Californie offre également aux propriétaires une subvention de 40 000 $ pour encourager la construction d'ADU afin de les rendre plus abordables. Pendant ce temps, CityLAB, un centre de recherche affilié à une université de l'UCLA, a conçu un guide pour les propriétaires souhaitant construire l'une de ces petites maisons. Le guide fournit un processus étape par étape pour guider les gens à travers les informations nécessaires pour soumettre une demande à la ville et trouver des prêteurs, des concepteurs et des entrepreneurs.

Les diverses initiatives de la Californie ont largement été couronnées de succès. Les permis ADU sont passés de 9 000 en 2018 à 12 392 en 2020, selon le UC Berkeley Center for Community Innovation. Voyant le succès des politiques ADU dans des villes comme Los Angeles et Seattle, Pittsburgh teste un projet pilote ADU dans une poignée de quartiers. Cincinnati propose également actuellement une législation pour inverser les politiques qui interdisent les ADU.

Alors que le pays s'efforce d'atténuer sa crise du logement, les solutions nécessiteront de repenser les politiques existantes et de repenser à quoi ressemblent le développement du logement et la cohésion des quartiers. Les ADU peuvent être l'une de ces solutions.

Jeff Kruth est professeur adjoint d'architecture à l'Université de Miami et Murali Paranandi est professeur d'architecture à l'Université de Miami.

Cet article est republié de The Conversation sous une licence Creative Commons. Lire l'article d'origine.